新光一号腾笼换鸟计画 未过关

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处份不动产收益须当年度分配,新光一号「腾笼换鸟」计画未能过关。新光R1日前书面举行受益人会议,讨论更名、变更信托契约及计画、受益人同意处份不动产及配息频率由一年缩短为半年等,唯独处份不动产案因无效票过近51%,未能过关。

新光R1不动产管理机构晶华公寓大厦管护表示,主要是现行法规要求不动产投资信托基金,若处份基金内资产,本金部分当年度不得分配,但处份利得必须在当年分配给受益人,当初提案是希望处份新光R1旧有、难以更新的不动产,处份所得用来买进新的标的,提升基金受益率,若收益必须当年强制分配,依现在不动产市价很难再买到新的标的。

举例来说,如新光R1卖掉其中一笔不动产,连本金加处份收益共200亿元,帐列成本100亿元必须保留,但处份利益100亿元当年度必须分给受益人,晶华管护认为剩下100亿元本金,恐难买到更好的不动产标的,所以若法规没有变更,则「腾笼换鸟」计画暂时无法执行,所以受益人在此议案上多投废票,造成无效效过半,五议案中仅此案未过关。

新光R1在2021年确定更换不动产管理机构,由新光集团关系企业新昕国际,改为晶华管护,本月受益人会议就以重度决议,将基金名称更改为乐华,同时通过变更信托契约、变更信托计画、配息改半年一次,在变更信托契约部分是将逾16年的信托契约内容,增加现今法令允许的事项,如投资海外不动产、开发型不动产、依信评拉高借款上限等。

但原本市场关心的可以普通决方式,允许晶华管护处份新光R1资产池内的不动产,加上获利可扩大基金规模,再买入新的标的。

原新光R1里共有六大不动产,即新光天母杰仕堡、台南新光三越、南京东路三段新光国际商业大楼、建国北路的台証金融大楼、中山大楼及信义华厦,以保守方式鉴价,每个标的都在15~100亿元之间,合计254亿元,若以市价计算将远超过目前估价,尤其是天母杰士堡最为值钱,若未来每一笔释出,应都是不动产市场的重量级新闻,但晶华管护表示,由于无法腾笼换鸟,所以暂时不会处份资产池内的不动产。

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